Дефицит бюджетных офисов в Москве: почему рынку не хватает помещений класса B
На рынке офисной недвижимости столицы нарастает дисбаланс: спрос на офисы класса B остаётся стабильно высоким, а новое предложение в этом сегменте почти не появляется. По оценкам экспертов, доля вакантных площадей в классе B держится на уровне 4–5 % (примерно 600 тыс. кв. м) — это минимальный показатель, который отражает реальную нехватку качественных помещений. Для сравнения: в классе A вакантность составляет 9–13 %, в Prime — 6–8 %.
Особенно остро дефицит ощущается в востребованных локациях: в центре города, Белорусском и Ленинградском деловых районах, районе станции метро «Павелецкая», где доля свободных площадей опускается до 2 %. В «Москва‑Сити» ситуация аналогична: здесь преобладают офисы класса А, и найти бюджетный, но современный вариант крайне сложно.
Средняя ставка аренды в классе B — 29,1 тыс. рублей за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Это примерно на 50 % ниже, чем в классе А, поэтому сегмент остаётся привлекательным, прежде всего для малого и среднего бизнеса, сервисных компаний и региональных игроков.
Особенно остро дефицит ощущается в востребованных локациях: в центре города, Белорусском и Ленинградском деловых районах, районе станции метро «Павелецкая», где доля свободных площадей опускается до 2 %. В «Москва‑Сити» ситуация аналогична: здесь преобладают офисы класса А, и найти бюджетный, но современный вариант крайне сложно.
Средняя ставка аренды в классе B — 29,1 тыс. рублей за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Это примерно на 50 % ниже, чем в классе А, поэтому сегмент остаётся привлекательным, прежде всего для малого и среднего бизнеса, сервисных компаний и региональных игроков.
Где сильнее всего не хватает офисов класса B: топовые локации и уровень вакантности
Главная причина дефицита — структура нового строительства. За последние 3–5 лет девелоперы делают ставку на объекты классов A и Prime. С 2021 года по сентябрь 2026 года на долю класса B пришлось лишь около 14 % нового ввода (в среднем 80 тыс. кв. м в год). В прогнозах на 2026–2030 годы доля класса B в новом предложении сокращается до 6 % при общем объёме 7,3 млн кв. м.
Экономика строительства тоже работает против бюджетного сегмента. Рост стоимости материалов, инженерных систем и финансирования, а также ужесточение требований к архитектуре и благоустройству делают «экономию» на классе B менее оправданной. В результате даже проекты за пределами ТТК всё чаще соответствуют характеристикам класса A.
Экономика строительства тоже работает против бюджетного сегмента. Рост стоимости материалов, инженерных систем и финансирования, а также ужесточение требований к архитектуре и благоустройству делают «экономию» на классе B менее оправданной. В результате даже проекты за пределами ТТК всё чаще соответствуют характеристикам класса A.
Почему девелоперы уходят из сегмента B: экономика и тренды рынка
Возможности для создания экономически эффективных офисов класса B сегодня ограничены. Это либо реконструкция старых заводских корпусов, либо строительство за МКАД на крупных участках без подземной парковки. Однако фонд зданий под реконструкцию практически исчерпан, а оставшиеся объекты попадают под программы комплексного развития и тоже реализуются как объекты более высокого класса.
В итоге на рынке формируется «провал» между дорогим новым предложением и устаревшим фондом. При этом спрос на качественные, но доступные офисы сохраняется и, по прогнозам аналитиков, может даже усилиться на фоне замедления деловой активности во втором полугодии 2026 года.
В итоге на рынке формируется «провал» между дорогим новым предложением и устаревшим фондом. При этом спрос на качественные, но доступные офисы сохраняется и, по прогнозам аналитиков, может даже усилиться на фоне замедления деловой активности во втором полугодии 2026 года.
06.10.2026